Herausfordernde Projektfinanzierungen in trockene Tücher bringen

Projektfinanzierungen leben von Cashflows.

Komplexe Investitionen und Projektvorhaben stellen große Herausforderungen dar: Operativ, von der Planungs-, Entwicklungs- und Bauphase, bis zum laufenden Betrieb des Vorhabens – aber auch finanztechnisch, von der Strukturierung und Ausschreibung der Finanzierung, bis zum Closing. Die Energieversorgung Offenbach (EVO) hat gezeigt, wie es geht. Für den Neubau eines Rechenzentrums wurde eine eigene Projektgesellschaft gegründet.

Die EVO-Bilanzsumme liegt bei ca. 300 Mio. Euro – das Gesamtinvestitionsvolumen des Rechenzentrums beträgt rund 160 Mio. Euro – kein Klacks. Der Großteil des Investitionsvolumens wurde mit einer sorgfältig strukturierten Projektfinanzierung gestemmt und im Finanzierungsprozess nichts dem Zufall überlassen. Kürzlich wurde der erste Bauabschnitt des Rechenzentrums in Betrieb genommen. Damit werden Mieterlöse generiert und der Schuldendienst der Finanzierung bedient. Ein schöner Zeitpunkt, die gelungene Transaktion Revue passieren zu lassen und einen Ausblick zu wagen.

Der Startschuss

Ein Rechenzentrum mitten auf dem Betriebsgelände der EVO? Gar nicht so weit hergeholt. Als Energieversorger hat die EVO Strom und das ist ein wesentlicher Treiber im Geschäftsmodell eines Rechenzentrums. Dazu kommt das ungebrochene Wachstum an Datenvolumina und der höchst attraktive Standort: Offenbach liegt unweit von einem der weltweit wichtigsten Internetknoten, genannt DE-CIX. Nach umfangreicher Voranalyse war klar, dass die EVO das Projekt in Angriff nimmt und sich damit in neue Gewässer wagt.

Für Bau und Betrieb hat die EVO zwei renommierte Partner mit an Bord geholt: Vantage Data Centers, ein internationaler Betreiber von Rechenzentren und die Data Center Group, verantwortlich für die Planung und den Bau des Rechenzentrums. Projektfinanzierungen leben von Cashflows und somit ausschließlich vom Erfolg des Projekts. Mit kompetenten externen Partnern und einem intern zusammengestellten Expertenteam hatte EVO die besten Voraussetzungen geschaffen.

Operativer Business Case als Fundament

In den Köpfen ist das Geschäftsmodell zumeist verankert. Entscheidend ist es nun, den operativen Business Case in belastbarer Form zu Papier zu bringen. Gemeinsam mit Schwabe, Ley & Greiner erstellte EVO ein dynamisches und integriertes Financial Model nach internationalen Standards. Darin abgebildet, sämtliche Werttreiber und Preis-/Mengen-Gerüste, die das Geschäftsmodell beschreiben: Vermietete Fläche mal Preis pro Quadratmeter, Stromverbrauch in MWh mal Stromkosten pro MWh, und so fort. Ergebnis ist eine integrierte GuV, Bilanz und Cashflow-Rechnung.

Unterschiedliche Projektphasen müssen berücksichtigt werden. Zuerst wird geplant, entwickelt und gebaut. Das Investitionsvolumen steigt während der Bauphase an, Einkünfte gibt es noch keine. Ab der Inbetriebnahme werden Mieterlöse generiert und operative Kosten beginnen zu laufen. Erwartete Cashflows werden abgeleitet – in welcher Höhe und wie robust, das ergibt sich aus dem Finanzmodell. Die Fiktion im operativen Business Case: Eine vollständige Finanzierung aus Eigenmitteln. Die Strukturierung der Fremdfinanzierung kommt erst in einem nächsten Schritt. Das Hauptaugenmerk gilt noch dem operativen Business Case. Ist dieser Teil sauber aufgestellt und sorgfältig durchleuchtet, kann mit finanzstrategischen Überlegungen fortgesetzt werden.



Projektfinanzierung – wieviel darf’s denn sein?

Der operative Business Case des Rechenzentrums zeigte ein klares Bild: Das Projekt ist tragfähig und generiert robuste Cashflows. Die Entscheidung fiel auf eine Projektfinanzierung auf Ebene einer eigens gegründeten Projektgesellschaft. Haftungs- und vertragstechnische Verstrickungen auf die eigene Bilanz bzw. auf das eigene Unternehmen wurden weitgehend vermieden. Somit steht und fällt die Projektfinanzierung mit dem Business Case des Projekts. Das Hauptaugenmerk der Kapitalgeber gilt den prognostizierten Cashflows des Projektvorhabens. Diese ergeben sich aus dem Finanzmodell. Alles muss mitgedacht werden – operative Einnahmen, operative Ausgaben, Steuereffekte, Working Capital Implikationen und Ersatzinvestitionen. Wie hoch die geplante Projektfinanzierung ausfallen kann, darüber entscheiden die erwarteten Cashflows.

Anhand derer wird die avisierte Projektfinanzierung strukturiert. Cashflows müssen den zukünftigen Schuldendienst, bestehend aus Tilgungen und Zinsen, decken – die Höhe des erforderlichen Deckungsgrads wird häufig an der „Debt Service Coverage Ratio“ (DSCR) gemessen. Je nach Risikotyp des Projekts, ist der erforderliche Deckungsgrad höher oder niedriger. Ein Solarpark mit gefördertem Einspeisetarif in einem stabilen regulatorischen Umfeld zeigt beispielsweise tendenziell niedrigere DSCR-Anfordernisse. Über prognostizierte Cashflows und dem avisierten Deckungsgrad können Rückschlüsse auf die Verschuldungsfähigkeit des Projekts und die Laufzeit der Projektfinanzierung getroffen werden.

Mit einem strukturierten Finanzierungsprozess zum Ziel

Nachdem die strukturellen Finanzierungsüberlegungen abgeschlossen waren, entschied sich EVO bewusst für einen mehrstufigen Ausschreibungsprozess. Im Vordergrund stand neben der Transaktions- bzw. Finanzierungssicherheit die Schaffung eines kompetitiven Umfelds, in dem Finanzierungsangebote transparent und fair gegenübergestellt werden.

Projektvorhaben sind häufig von Komplexität und hohem Informationsgehalt geprägt. Um einen transparenten und wettbewerbsfördernden Ausschreibungsprozess zu gewährleisten, liegt die Kunst darin, sämtliche Parteien in Kürze auf den gleichen Informationsstand zu holen. Dafür gut geeignet ist ein kompaktes Ausschreibungspaket, bestehend aus einem Prozessbrief der Meilensteine vorgibt, einem Information Memorandum zur Beschreibung des Projekts und einem Term Sheet das wesentliche Finanzierungseckpunkte definiert. Die Kanzlei Schalast (Philippe Woesch) verantwortete die rechtliche Begleitung. Eine frühzeitige Einbindung der Rechtsberatung vor Term Sheet Versand an den Bankenkreis ist empfehlenswert. Wesentliche Strukturelemente sollten von Beginn weg klar kommuniziert werden – so können späte Überraschungen bei der Erstellung des Kreditvertrags vermieden werden.

Der Ausschreibungsprozess lief nach Plan. Nach einer Q/A Session wurden erste Angebote eingeholt und zeitnah eine Shortlist an Kandidaten erstellt. Es ist nur fair, jenen Banken mit wenig Aussicht auf Erfolg dies rechtzeitig zu kommunizieren – damit wird Aufwand auf beiden Seiten gespart. Angebote der Shortlist wurden akribisch analysiert und verhandelt. Eine vollumfängliche quantitative Angebotsbewertung kann nur über ein integriertes Finanzmodell gewährleistet werden: Welche Finanzierungskosten ergeben sich? Welchen Liquiditätseffekt haben verlangte Reserve Accounts? Welche Eigenkapitalrendite leitet sich ab? Kann der Schuldendienst mit ausreichend Puffer bedient werden?

Nach intensiver Verhandlung des Term Sheets entschied sich die EVO für die KfW-IPEX-Bank. Die Höhe der abgeschlossenen Projektfinanzierung beträgt 117 Mio. Euro und entspricht ca. 70 Prozent des Investitionsvolumens. Die Zwischenfinanzierungsfazilität für den abgeschlossenen ersten Bauabschnitt ist inzwischen voll ausgenutzt. Die Rückführung der Projektfinanzierung hat begonnen. Ein Vorzeigeprojekt und ein schöner Erfolg für alle Beteiligten.

 

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